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千亿资本扎堆西部物流地产 尚面临多重考验

发布日期:2014-07-15
文_转自每日经济新闻
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  经济全球化不断深入,世界各国物流产业都在加速发展,电商突飞猛进之下,新一轮物流地产投资盛宴也正在我国各地上演。2011年以来,传统物流巨头、电商以及传统房企,均在物流地产领域投下重注。随着物流行业的竞争日趋激烈,整个行业也在积极探索,各种新的业务模式不断涌现。明天,谁又会成为物流领域内投资者关注的新宠?明天,我们又将面对一个怎样的新物流时代?新一轮物流地产投资盛宴正在各地上演。

  《每日经济新闻》记者粗略统计发现,自2011年以来,以普洛斯、嘉民集团为代表的传统物流巨头;京东商城、阿里巴巴等为代表的电商;以及华南城为代表的传统房企,均在成都、重庆等西部城市的物流地产领域投下重注。其中,仅重庆物流地产市场就吸引了各路资本上千亿元。有业内人士指出,在资本狂热布局物流地产的背后,蓬勃发展的电子商务刺激仓储价格节节逼高,我国人均现代物流仓储量较低,以及工业地产本身流动性较低、周期性相对长的特性等发挥了推手作用。

  传统地产商扎堆抢滩

  2010年8月,重庆市巴南区政府决定拿出62亿元在该区南彭镇建设西部最大的公路物流基地。

  今年3月,签约入驻该基地的重庆华南城项目正式开工,其规划总建筑面积达1350万平方米,总投资额超过200亿元。该项目建成后将集商贸交易、物流集散、展示推广、信息交流、创新促进、产业培育、特色旅游和城市化综合配套等功能于一体,并涵盖展示交易区、中央公园商业休闲区、配套生活区及物流仓储区等四大功能板块。

  《每日经济新闻》记者在现场看到,如果以40码车速前行,要走完重庆华南城占地的直线距离需用时2分钟左右,由于面积较大,重庆华南城还特意修建了一个观景台。不过,如果没有公路两边竖起的巨幅广告牌、观景台以及摆放着的几辆挖掘机,也许很少有人会把这片还长满杂草的土地,与“大型综合商贸物流及商品交易中心”联系在一起。

  事实上,除了华南城以外,普洛斯等在该基地均拥有自己的地块。早在2011年2月,投资达6.8亿元的普洛斯(重庆)城市物流配送中心项目便签约入驻。按照规划,该项目达产后可年上缴税收3500万元。“目前,该项目一期已经建成,即将启动二期建设。”重庆公路物流基地一名工作人员说。

  在重庆,寄望于将商贸物流功能作为区域重要功能的还有两江新区,目前美国安博、意大利维龙、澳大利亚嘉民集团等均已在该区投资建设物流园,而去年敲定的重庆西部物流园总投资高达1117亿元。此外,绿地集团、万通控股、合生创展及万科地产等传统住宅开发商,近年来在物流地产领域也同样动作不断。

  电商巨头纷纷布局

  事实上,重庆只是资本在物流地产领域表现狂热的一个缩影。

  据普洛斯中国官网显示,其在中国34个城市拥有并管理着148个综合性园区;嘉民集团中国区运营总经理黄炜也公开表示,嘉民中国物流基金从4年前的1.5亿美元增长至15亿美元,其在上海、天津、成都和重庆等重点城市的在建项目总面积达80万平米左右。

  《每日经济新闻》记者在调查中发现,除了普洛斯、嘉民集团等物流巨头外,传统地产商和电商则是这场盛宴的另外两股中坚力量。根据艾瑞研究预测,2017年中国网络零售额规模将达4.1万亿元,在电商竞争日渐白热化趋势下,抢夺物流“最后一公里”已是共识。

  公开资料显示,阿里巴巴便计划用8~10年时间,依托菜鸟网络打造一张能支撑日均300亿元流通规模的“中国智能物流骨干网络”,该计划总投资高达3000亿元,其中物流地产是大头。据记者粗略统计,目前京东商城在全国自购土地的规模已在200亩左右,卓越、当当等均不同程度在物流地产上有所布局。

  2013年10月,京东集团也表示将投资20亿~30亿元,在上述公路物流基地兴建占地约1000亩的 “京东电商产业园”,不过值得注意的是,原本计划最迟在今年初开工的一期工程目前仍然没有动静。“近年来电子商务呈现爆发性增长,而原有的物流仓储基础相应出现短缺,电商自建物流基地具备较大的优势。”电子商务专家鲁振旺表示。

  “从房企目前的业务发展看,传统住宅产业盈利空间在收窄,而物流等产业目前还有很大的市场空间。”仲量联行华西区工业地产部董事黄晖告诉 《每日经济新闻》记者。在多名业内人士看来,物流地产备受资本青睐的根本原因源于市场供需的紧俏状态。

  “目前国内的国际标准仓库总存量为1300万平方米,仅相当于美国波士顿一个城市的水平,并且还存在分布不均匀的问题。”仲量联行中国工业部总监司徒艺表示,近年来北京、广州、济南等城市的仓储价格均有所上涨,而部分地区供求已经有所失衡。“这种紧俏的市场供需状况,成为了物流地产发展的爆发点,预计未来3~5年内,物流地产将持续两位数的增长态势。”重庆世联地产市场经理王波说。

  土地属性的尴尬

  《每日经济新闻》记者发现,在潜在的市场需求下,不少地方政府均启动了建设商贸物流中心的战略,并在招商政策上给予较大优惠。公开资料显示,2013年初重庆便发布了 《重庆市人民政府关于加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见》,拟在5年内将重庆构建为长江上游地区的会展之都、购物之都、美食之都和西部国际物流中心。

  在上述《意见》框架下,流通企业建设配送中心所购置机械设备及建设信息化系统,按不超过投资额的50%给予财政贴息;对符合西部大开发政策条件的商贸物流企业,按15%的税率征收企业所得税。而据重庆巴南区政府人士介绍,重庆巴南公路物流基地在吸引京东入驻时,便为其免费提供了两栋办公楼,京东仅需支付物业费用。

  此外,除了优惠财税政策、减免租金以外,企业在拿地方面付出的成本也相对低廉。记者通过土地招拍挂网站查询发现,华南城在今年3月12日和5月12日分别竞得巴南区南彭功能区组团A标准分区A4-1/01、A6-4/01、A8-1/01号宗地374553平方米建设用地、南彭功能区组团A分区A2-1/01、A6-3/01、A8-1/01号宗地290720平方米建设用地。

  尽管上述两宗土地属性不尽一致,前者规划为工业用地,后者为物流仓储用地,不过二者的楼面地价均为150元/平方米。值得注意的是,由重庆公路运输集团在今年5月12日在该区块竞拍的一块二类工业用地的楼面地价为1095元/平方米;重庆中集瑞鹏物流公司在2013年4月竞拍的一块工业用地的地面楼价为450元/平方米;重庆普南仓储服务公司在2013年1月竞拍的一块物流仓储用地的楼面地价也在327元/平方米,均高于华南城的拿地成本。

  “物流地产不同于商业地产,其市场化很弱,可以说就是政府推出一块地,但并非谁出钱多谁就能拿下,政府在这一过程中的作用比较大。”黄晖说。此外,多名受访的业内人士也表示,尽管物流地产具备市场基础,但对于疯狂介入的资本而言,其能否旗开得胜则还是未知数。

  “首先招租就是一大难题,物流地产属于操作类,如何控制设备的磨损,在可控成本内做到高效率的运营是一大挑战。”仲量联行北京区工业地产部总监罗蔷蔷表示,运营物流地产在选址、拿地、开发、招租及运营等环节都面临考验,并非只是砸钱修房子。

  卓尔发展“大平台”商业模式背后:一次拿地数千亩负债率翻倍

  谈到卓尔,大家首先想到的可能就是代表武汉的足球队,撑起这支球队的正是当地鼎鼎有名的武汉卓尔,但背后真正运作这个“商贸物流帝国”的又是号称“湖北首富”的神秘掌舵人闫志。前不久,卓尔发展(2098,HK)公告称,公司已与云南当地签约打造一个3000亩的卓尔亚洲博览城项目,物流仓储与商业配套面积比为2:1。不过,这仅仅是卓尔发展全国版图扩张的一部分。按照战略规划,该公司拟向全国快速复制“新汉口北”模式。

  在物流地产成为当前业内热议的焦点之际,尽管卓尔发展高管一再撇清自己不属于物流地产开发商,而强调是物流“大平台”运营商,但以打造物流综合体之名大体量拿地,在行业人士看来,企业往往会打“擦边球”,以低成本的工业用地开发配套产业。

  按照上述思路,这种模式在为企业获取较高收益之余,更需要企业维系好政府关系。然而,一旦政策变动或规划调整,势必会引起企业大笔资金沉淀,甚至可能引发资金链危机。截至去年底,卓尔发展净负债率接近70%,同比增幅几乎翻倍。

  云南“圈地”三千亩

  按照公告内容,今年6月8日卓尔发展与云南省滇中产业新区管委会签署战略合作协议,拟投资建设位于官渡区大板桥镇的“卓尔亚洲博览城”项目,这是一个大型综合物流与贸易中心项目,占地3000亩,其中物流仓储用地2000亩,商业配套用地1000亩,物流仓储与商业配套面积比为2:1.

  “物流地产本身会有一些配套,比如会配备一些写字楼,不过面积比重很小,但如果开发商与当地政府关系不错,其就会打一些擦边球。 相对来说,这些土地成本很低,商铺或办公楼的租金回报率会比较高。”莱坊国际中国区董事杨松向《每日经济新闻》记者表示。

  当记者就物流地产相关问题采访卓尔发展新闻发言人、营销办公室主任黄萱时,她解释说卓尔发展并不是一家物流地产开发商,而是一家物流“大平台”开发商及运营商。

  去年10月,某知名机构颁给卓尔的奖项正是中国地产企业某某奖,而一同获得这一荣誉的还有万科、保利等知名房企。卓尔发展招股书亦透露了公司多年来曾获得诸多地产殊荣。也就是说,卓尔发展实质上还是一家地产开发商,只不过专注于物流开发领域。

  卓尔发展这艘隐形物流巨舰的商业轨迹值得关注,掌舵此艘巨舰的正是“”湖北首富闫志。

  卓尔发展的招股书透露,闫志夫妇早在16年前成立了一家主要做广告传媒的小公司,到2005年首次介入消费品物流的地产开发项目,一炮走红。随后几年,第一企业社区、汉口北国际商贸交易中心成为闫志发迹的标志性地产项目。在此期间,闫志夫妇将卓尔发展推至香港成功上市。

  不过,随着闫志及其卓尔商业帝国的声名鹊起,业界也传出非议之声。